Die Risikoprämie ist kein Begriff, der sich nur auf die Volkswirtschaft bezieht. Renditen werden nicht nur bei der Anlage in Obligationen angestrebt, sondern auch bei der Anlage in Immobilien. Daher orientieren sich Anleger bei ihrer Tätigkeit auf dem Immobilienmarkt an Risikoindikatoren. Doch wie funktioniert die Risikoprämie auf dem Immobilienmarkt?
Bei den Worten „Risikoprämie“ reisen viele in die Jahre 2011 und 2012. Damals, als die schwache Entwicklung der europäischen Volkswirtschaften die Zinsen auslöste, die Länder für die Finanzierung an den Märkten zahlen mussten. Dieser heikle wirtschaftliche Moment diente dazu, dass ein großer Teil der Öffentlichkeit die Risikoprämie verstand.
Erinnern wir uns daran, dass die Risikoprämie für all jene Staaten, die eine Finanzierung auf den Märkten suchen, zusätzliche Kosten verursacht. Diese zusätzlichen Kosten werden nach den Risiken der Volkswirtschaft ermittelt. Nehmen wir an, es ist ein Ausgleich für das Risiko, das der Investor eingeht, weil er seine Ressourcen in Anleihen eines bestimmten Landes verwendet. Je besser die Wirtschaft eines Landes ist, desto geringer ist jedoch die zu zahlende Risikoprämie. Zu beachten ist, dass als Referenz die deutsche Anleihe genommen wird. Auf diese Weise haben wir eine gültige Skala, um das wirtschaftliche Risiko der verschiedenen Länder zu messen.
Die Risikoprämie auf dem Immobilienmarkt geht nach Nachbarschaft
Nun, das Konzept der Risikoprämie hat auch den Immobilienmarkt erreicht. Wenn wir zuvor gesagt haben, dass das Risiko je nach Land unterschiedlich ist, hängt das Risiko auf dem Immobilienmarkt von der Nachbarschaft ab, in der wir investieren möchten. Um eine Risikoprämie zu messen, muss es eine Referenz geben. Wenn wir also auf dem Rentenmarkt Deutschland als Referenz erwähnt haben, wird dieser Platz in der Immobilienwelt vom Madrider Stadtteil Recoletos eingenommen. Recoletos gilt als ein Gebiet, das sich durch Sicherheit und Zuverlässigkeit auszeichnet, jedoch sind die Vorteile, die beim Erwerb einer Immobilie und deren Vermietung erzielt werden können, geringer.
Die Variablen, von denen die Risikoprämie auf dem Immobilienmarkt abhängt
Es gibt eine klare Parallele zwischen Nachbarschaften und Staaten. Bei beiden variieren die Risikowahrscheinlichkeiten von einem zum anderen. Bei der Anlage in Anleihen eines bestimmten Landes achtet der Anleger besonders auf den Verschuldungsgrad, die Möglichkeit einer Insolvenz, die Wachstumsaussichten oder das Staatsdefizit. Auf dem Immobilienmarkt werden weitere Kriterien herangezogen wie: die Möglichkeit der Untervermietung der Immobilie, eine illegale Nutzung der Immobilie, Gesetzesänderungen oder die Anzahl der Mieter, die eine Immobilie in einem bestimmten Zeitraum durchziehen.
Wenn wir das Beispiel des Viertels Recoletos fortsetzen, sehen wir, dass dieses Viertel als sicher gilt, eine Immobilienhochburg. All dies bedeutet, dass mit großer Sicherheit Renditen zwischen 3,3% und 3,4% erzielt werden. Und das Beste: mit geringem Risiko. Daher wird das geringe Risiko im Quartier Recoletos mit einer ebenso geringen Immobilienrisikoprämie belohnt.
Wenn der Immobilieninvestor Gewinn auf Kosten der Immobilienrisikoprämie sucht, sollte er seine Aufmerksamkeit auf andere Nachbarschaften richten. Dieses Zinsgefälle wird sich in Stadtteilen wie Entrevías, San Diego, San Andrés oder San Cristóbal noch verschärfen. Hier ist das Risiko sehr hoch, sodass eine deutlich höhere Immobilienrisikoprämie befriedigt werden muss.
Die Bedeutung einer vorherigen Analyse
Im Gegensatz zum Rentenmarkt, wo zur Risikominderung die Möglichkeit besteht, die Anlage zu diversifizieren, hängt beim Immobilienmarkt alles vom Preis der zu erwerbenden Immobilie ab. Dies hat zur Folge, dass die kleinsten Anleger nicht die Möglichkeit haben, in die sichersten Gegenden zu investieren, da sie am teuersten sind. Unterdessen entscheiden sich die mächtigsten Investoren für Viertel mit geringerem Risiko. Die Erklärung, warum der Großinvestor nicht auf die Quartiere mit der höchsten Rentabilität setzt, ist einfach, da er keine großen Risiken eingehen möchte.
Die Balance zwischen Rentabilität und Risiko
Wie bei jeder Investition ist auf dem Immobilienmarkt eine vorherige Analyse von zwei Variablen erforderlich: Rentabilität und Risiko. Es ist bekannt, dass in der Finanzwelt das Risiko umso höher ist, je höher die Rentabilität ist.
Bei dieser Art der Immobilieninvestition wird es essenziell sein, Aspekte wie Preisschwankungen, Wettbewerbsfähigkeit, Prognosen und die sogenannte Mietaufwandsquote zu bewerten. Denken Sie daran, dass die Mietaufwandsrate der Betrag des monatlichen Einkommens ist, mit dem die Miete bezahlt wird.
Schließlich müssen Sie den sonstigen Kosten im Zusammenhang mit dem Eigentum an Immobilien besondere Aufmerksamkeit schenken. In diesem Sinne ist es notwendig, die Auswirkungen von Steuern, Gemeinschaftsausgaben, Versicherungsprämien, möglichen Freisetzungen und Verfahrenskosten zu bewerten.
Es besteht kein Zweifel, dass die Funktionsweise der Risikoprämie sowohl auf dem Rentenmarkt als auch auf dem Immobilienmarkt sehr ähnlich ist. Und damit ist das Risiko bezahlt.