In Portugal schreitet die Vergabe von Hypotheken spektakulär voran. Diese Situation beunruhigt Analysten, die sich fragen, ob Portugal eine neue Immobilienblase nährt.
Eine der Daten, die die Aufmerksamkeit von Ökonomen erregt und die Besorgnis erregt hat, ist das Wachstum der Hypothekenkredite in Portugal. Vergleichen wir die ersten zehn Monate des Jahres 2019 mit den ersten zehn Monaten des Jahres 2018, sehen wir, dass die Vergabe von Hypotheken um 5 % zugenommen hat. Konkret sind das 8.522 Millionen Euro, die für den Kauf von Immobilien geliehen wurden.
Verschärfung der Bedingungen für den Zugang zu Krediten
Der Anstieg der Hypothekenkredite ist jedoch nicht im Jahr 2019 geschehen. Bereits 2018 ordnete die Bank von Portugal als die für die Bankenaufsicht zuständige Behörde des portugiesischen Landes angesichts der Zunahme der gewährten Hypotheken an, den Zugang zu den Hypothekenkredit. Dafür wurden anspruchsvollere Anforderungen aufgestellt. Auf diese Weise konnten Kunden keine Hypothek aufnehmen, wenn sie nicht mindestens 50 % ihres Einkommens für die Zahlung des Darlehens für ihre Immobilie aufwendeten. Andererseits durfte die Hypothek 90 % des Wertes des zu kaufenden Eigenheims nicht übersteigen und musste in weniger als 40 Jahren amortisiert werden.
Es sei darauf hingewiesen, dass die portugiesischen Banken die von der Bank von Portugal angekündigten Maßnahmen zur Kreditverknappung ergriffen haben. Trotz verschärfter Kreditbeschränkungen ist die Hypothekarkreditvergabe jedoch weiter gewachsen. Hier fragen sich viele, wie die Verschärfung des Zugangs zu Krediten genau das Gegenteil von dem angestrebten Ergebnis bewirkt hat.
Warum hat die Vergabe von Hypotheken zugenommen?
Die Gründe für diese Dynamik der Kreditexpansion sind vielfältig. Die Erholung der portugiesischen Wirtschaft hat zu einer höheren Konsumneigung geführt, die Zinsen sind niedrig und eine Immobilie ist, wie es in Portugal Tradition ist, ein Vermögenswert, der im Laufe der Jahre an Wert gewinnt. Somit sind portugiesische Immobilien ein Vermögenswert, der die Aufmerksamkeit der Investoren auf sich gezogen hat, nicht nur bei portugiesischen Bürgern selbst, sondern auch bei ausländischen Investoren. Daher hat die Attraktivität von Immobilien bei portugiesischen und ausländischen Investoren zu einem Anstieg der Nachfrage nach Hypothekendarlehen geführt.
Gentrifizierung und ausländische Investoren
Dieser Wunsch, in Immobilien zu investieren, hat sich bereits in den Grundstückspreisen niedergeschlagen. Es gibt Stadtteile in Lissabon, in denen der Quadratmeterpreis über 4.500 Euro liegt. All dies hat zur sogenannten Gentrifizierung geführt.
Diese Gentrifizierung ist ein Prozess, bei dem Bewohner innerstädtischer Stadtteile, die traditionell mit erschwinglichen Preisen und Mieten ausgestattet sind, ihre traditionellen Stadtteile verlassen und in andere Außenbezirke ziehen. Alles beginnt damit, dass die Innenstadt beliebt wird, Ruhm und Ansehen erlangt und von Touristen nachgefragt wird. Die Häuser werden saniert, die Nachfrage nach Immobilien in der Umgebung steigt und die Mietpreise steigen. Auf diese Weise werden die beliebten Klassen durch höhere soziale Schichten ersetzt, die mit höheren Mietkosten konfrontiert werden können. Tatsächlich durchlaufen viele portugiesische Städte den sogenannten Gentrifizierungsprozess.
Auch die sogenannten „Goldvisa“ dürfen wir nicht vergessen. Dies sind Aufenthaltstitel für ausländische Staatsbürger, die eine Investition in Immobilien von mehr als einer halben Million Euro haben. Darüber hinaus gewährt eine Immobilieninvestition im Wert von über einer halben Million Euro nicht nur das Aufenthaltsrecht in Portugal, sondern eröffnet auch den Zugang zu interessanten Steuervorteilen.
Die Auswirkungen der "Goldvisa" sind in portugiesischen Städten zu spüren, insbesondere in den beiden wichtigsten: Lissabon und Porto. So gibt es viele Ausländer aus Brasilien, China und Frankreich, die in Portugal in Immobilien investieren möchten.
Niedrige Zinsen, Zahlungsausfälle und überbewertete Immobilien
In diesem Kontext der steigenden Nachfrage nach Immobilien steigen die Preise. Ein Beweis dafür ist, dass die Wohnungspreise in Portugal im zweiten Quartal 2019 um 11,2 % gestiegen sind, wobei das zweite Quartal 2018 als Referenz gilt.
Nun, angesichts der dramatischen Zunahme der Hypothekenkredite und der steigenden Immobilienpreise besteht Besorgnis über die Situation des Immobilienmarktes in Portugal. Wie wir zuvor gewarnt haben, wird befürchtet, dass sich eine Blase in portugiesischen Ländern nährt.
Hervorzuheben sind in diesem Sinne die niedrigen Zinsen. Daher wird in einem Szenario niedriger Zinsen das Sparen bestraft und die Bürger werden es vorziehen, Geld auszugeben. In diesem Fall wird die Öffentlichkeit auf Investitionen in Immobilien setzen, da sie in Portugal als Vermögenswerte gelten, die im Laufe der Zeit an Wert gewinnen.
Zweitens müssen wir auf den überhöhten Wert hinweisen, der Immobilien beigemessen wird, ein Faktor, der bei der Entstehung jeder Immobilienblase immer vorhanden ist.
Schließlich müssen Sie auf Forderungsausfälle achten. Fakt ist, dass portugiesische Banken aufgrund der hohen Versäumnisse, denen sie ausgesetzt sind, Schwierigkeiten haben könnten, ihre Kredite einzuziehen.