Ginnie Mae ist eine von der US-Regierung unterstützte Bundesbehörde, die auf dem Hypothekenkreditmarkt tätig ist. Ihre Mission ist es, Millionen von Haushalten aus den am stärksten benachteiligten Schichten des Landes und mit weniger Ressourcen Wohnraum erschwinglich und zugänglich zu machen. Gleichzeitig versorgt sie den Hypothekenmarkt mit Liquidität.
Sie erfüllt dieses Ziel, indem sie Pfandbriefe (MBS) unterlegt, deren Basis Hypothekendarlehen sind, die hauptsächlich von zwei Bundesbehörden garantiert werden, bestimmte Anforderungen erfüllen und eine Reihe spezifischer Kreditgeber begeben. Dies sind die Eidgenössische Wohnungsverwaltung (FHA) und das Veteranendepartement (VA).
Die Kreditgeber begeben dann MBS, deren Basis diese Hypotheken sind, und Ginnie Mae unterstützt die fristgerechte Zahlung von Zinsen und Kapital auf die Anleihen an ihre Anleger. Diese MBS gelten unabhängig von der Zeit des Konjunkturzyklus als eine der sichersten Investitionen.
Obwohl sie als Ginnie Mae bekannt ist, lautet ihr voller Name Government National Mortgage Association (GNMA).
Wie funktioniert Ginnie Mae?
Ginnie Mae arbeitet Hand in Hand mit der Privatwirtschaft, um auf die Bedürfnisse benachteiligter Gruppen der US-Bevölkerung einzugehen und fungiert als Sicherheit für die MBS-Anleihen, denen diese Hypotheken zugrunde liegen.
Dies ermöglicht es den Kreditgebern dieser Kredite, bessere Preise zu erzielen, da diese Kredite dank dieser als risikolose Vermögenswerte gelten.
GNMA erstellt, kauft oder verkauft keine Hypotheken und gibt keine MBS aus. Sie garantiert vielmehr die Zahlung der aus der MBS abgeleiteten Ströme. Wenn die Kreditgeber nicht zahlen, überweist Ginnie Mae das Geld aus dem Verlust an die Verbriefungsstelle, damit diese ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber den Anlegern der MBS-Anleihen nachkommen kann.
Auf diesem Markt verkaufen und kaufen Kreditgeber und Investoren diese Kredite, um daraus Profit zu schlagen. Dank dieses Marktes können Kreditgeber einen Überschuss an Liquidität und Einnahmen erzielen, um neue Kredite oder neue Geschäfte zu finanzieren. Denken wir daran, dass die Kredite, die ein Finanzinstitut im Gleichgewicht hält, Jahre brauchen, um das Kapital zurückzuzahlen und zurückzugewinnen. Daher ist es für diese Unternehmen vorteilhafter, diese Kreditpakete an Anleger zu verkaufen, die daran interessiert sind, sie zu kaufen.
Pass-Trought ist die Kanalisierung, die es ermöglicht, Gelder von einem Ort zum anderen über einen Vermittler zu bewegen, der die Provision übernimmt.
Verbriefungsprozess
Hier erfolgt die Verbriefung durch private Unternehmen, die zugelassene gekaufte Hypotheken (die nachstehenden Kriterien erfüllen müssen) in Vermögenspools zusammenlegen und MBS-Anleihen begeben. Diese Unternehmen platzieren dann die Anleihen bei den Anlegern am Markt.
Daher befindet sich Ginnie Mae in der vierten Stufe, um Verluste zu absorbieren, wenn sie auftreten. Wie wir eingangs angedeutet haben, stehen der Schuldner der Hypothek, die staatliche Versicherung und die Ressourcen des Emittenten vorn.
Anforderungen an MBS-Darlehen und -Emittenten
Kredite müssen Förderkriterien erfüllen in Bezug auf:
- Mindestersteintritt.
- Begrenztes LTV-Verhältnis (Darlehen / Eigenheim).
- Maximale Größe.
- Minimal erforderliche Dokumentation required.
- Vom Kreditnehmer erworbene Versicherung.
Die Emittenten ihrerseits müssen die Erfüllung der Zulassungskriterien für die Art der Kredite, die für MBS-Emissionen gepoolt werden sollen, nachweisen. Beispielsweise muss der potenzielle Emittent bescheinigen, dass er ein von der FHA zugelassener Hypothekennehmer ist und dies seit mindestens drei Jahren. Darüber hinaus weitere Aspekte wie die folgenden beiden:
- Finanzielle Aspekte: Jahresabschlüsse, Kapital- und Liquiditätsanforderungen, Vermögensanforderungen usw.
- Qualitätskontrolle: für die Vergabe, Zeichnung und Bedienung von Hypothekendarlehen.
Ginnie Mae bauen
MBS haben eine Pass-Through-Amortisationsstruktur. Dies bedeutet, dass Anleger entsprechende Zinsen erhalten, wenn Kreditnehmer Hypotheken, Tilgung und Zinsen abbezahlen. In Wirklichkeit werden alle Tilgungen der Hypotheken angesammelt, um die aufgelaufenen Beträge monatlich an den Anleger durch den Fonds auszuzahlen. Von diesem Betrag sind die Provisionen für Garantie und Service abzuziehen. Mit anderen Worten, die vom Fonds gezahlten Gebühren sind niedriger als der Satz für die Poolhypotheken.
Beim Coupon handelt es sich um einen gewichteten durchschnittlichen Coupon, der als gewichteter Durchschnitt der Zinssätze der Kredite im Pool berechnet wird. Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Anleger auf einen im Zeitablauf abnehmenden Kapitalbetrag Zinsen erhalten, die sich aus der Amortisation von Hypotheken ergeben.
Die gewichtete durchschnittliche Laufzeit des Pools ist der Durchschnitt der Laufzeiten aller Hypotheken der Gruppe, gewichtet mit dem ausstehenden Kapitalsaldo jeder Hypothek im Pool.
Verbundene Risiken
Anleger sollten sich der Risiken bewusst sein, die mit einer Anlage verbunden sind:
- Zinsrisiko: Wenn die Zinssätze sinken, beschleunigt sich die Anzahl der Vorauszahlungen, da sich die Kreditnehmer zur Refinanzierung beeilen, und infolgedessen verlieren die Kreditgeber Zinsen, da die ausstehende Kapitalbasis reduziert wird.
- Vorauszahlungsrisiko: Sie tritt ein, wenn die Schuldner ihre Hypothek ganz oder teilweise vorzeitig, also außerhalb des vereinbarten Tilgungsplans, amortisieren. In diesem Fall zahlt der Hypothekenschuldner für diesen Betrag keine Zinsen mehr und der MBS-Investor erhält daher weniger Zinsen. Der Prepaid-Betrag wird bis zum entsprechenden Datum im Fonds gehalten und die Anleihegläubiger werden dann „durchgereicht“.