Immobilienbewertung - Was es ist, Definition und Konzept

Ein Immobilienwertgutachten ist ein theoretischer Geldwert, der einer Immobilie anhand technischer Parameter zugeschrieben wird.

Diese Parameter folgen einer Bewertungsmethodik, die in vielen Ländern gesetzlich verankert ist. Bei jeder Immobilienbewertung müssen diese Parameter in einem Gutachten argumentiert werden.

Die Immobilienbewertung muss von einem anerkannten Fachmann erstellt werden, der Architekten, Vermessungsingenieure oder Ingenieure sein kann. Dies hängt davon ab, ob es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Haus, eine Wohnung, ein Grundstück oder ein Industrielager handelt.

Die häufigste Anwendung eines Immobilienwertgutachtens ist der Erwerb einer Immobilie durch Hypothekendarlehen, weshalb es auch oft als „Hypothekengutachten“ bezeichnet wird. Sie dient dem Finanzinstitut als Wert bei der Entscheidung, ob eine Hypothek in der einen oder anderen Höhe basierend auf dem Wert des bewerteten Vermögenswerts gewährt wird.

Wozu dient eine Immobilienbewertung?

Eine Immobilienbewertung kann uns zu mehreren Zwecken dienen, die wichtigsten sind:

• Besorgen Sie sich ein Hypothekendarlehen, das den bewerteten Vermögenswert als Sicherheit hat.
• Kennen Sie einen theoretischen Wert mit ausreichender Strenge für die Beurteilung von Erbschaften, Scheidungen oder als Startpreis bei Auktionen.
• Erzielen Sie einen technischen Wert mit einer spezifischen Regelung, die ihn von einer einfachen orientierenden Bewertung unterscheidet.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Schätzwert der Immobilie umso höher ist, je höher der Bewertungswert ist. Dies bedeutet, dass Sie mehr Marge haben, wenn Sie ein Darlehen anfordern, das diese Immobilie als Sicherheit hat.

Wie wird ein Immobilienwertgutachten berechnet?

Die Faktoren, die bei einer Immobilienbewertung berücksichtigt werden, vereinen technische und rechtliche Aspekte. Die wichtigsten Faktoren, die den wirtschaftlichen Wert eines Gutachtens bestimmen, sind:

1. Ort: Stadt, Nachbarschaft, Wohngebiet usw.
2. Oberfläche: Zwei Oberflächendaten können in Quadratmetern angegeben werden, nützlich (ohne die von den Wänden eingenommene Fläche) und bebaut (manchmal einschließlich der Gemeinschaftsbereiche des Gebäudes).
3. Verteilung: Es geht darum, die Anzahl der Zimmer, Toiletten oder Terrassen aufzulisten, die das Haus haben kann. Es berücksichtigt auch die Bewertung der richtigen Raumnutzung.
4. Erhaltungszustand: Es besteht aus drei Grundkategorien, renoviertes Haus, in gutem Zustand und zu renovieren.
5. Verwendete Materialien: Determinanten bei der Bewertung der Wohnqualität, Konditionierung, zum Beispiel der Energieeffizienzklasse.
6. Orientierung: Kardinalpunkt, auf den das Haus gerichtet ist, dh Norden, Osten, Westen, Süden und die Kombinationen, die einander gegeben werden können.
7. Marktpreis: Eine kleine Untersuchung der neuesten Verkäufe wird durchgeführt, um die Preisspanne in der Gegend zu erfahren.

Darüber hinaus müssen rechtliche Kontrollen durchgeführt werden, die den Wert des Gutachtens einschränken können, wie beispielsweise die Kenntnis, ob sie über einen behördlichen Schutz verfügen.

Der Wert einer Immobilie kann sich jedoch im Laufe der Zeit ändern, entweder aufgrund von internen Faktoren (Hinzufügen von Verbesserungen) oder externen Faktoren (positiv-negative Entwicklung der Umwelt).

Anwendungsbeispiel bei einer Immobilienbewertung

Angenommen, wir möchten ein Haus mit einem Verkaufswert von ca. 100.000 € kaufen. Im Gegenzug wollen wir, dass die Bank den Verkaufswert zu 100 % finanziert, da wir nur die Kauf- und Verkaufskosten, wie zum Beispiel Ortssteuern oder die Immobilienprovision erspart haben:

Von hier aus können zwei Szenarien angegeben werden:

1. Beträgt der Schätzwert 90.000 € und das erforderliche Hypothekendarlehen 100.000 €, müssen unsere Ersparnisse zusätzlich zu den 15.000 € An- und Verkaufskosten die Differenz von 10.000 € begleichen.
2. Bei einem Schätzwert von 100.000 € oder mehr ist damit der von uns benötigte Betrag gedeckt.

Dabei ist zu beachten, dass es nicht üblich ist, dass der Schätzwert 100 % des Kaufpreises in Rechnung stellt, in der Regel 80 %. Das heißt, wenn der Preis 100.000 € beträgt, muss der Schätzwert 125.000 € betragen, da 80 % von 125.000 € die 100.000 € sind, die wir benötigen würden.